"La città non è un hedge fund ma il luogo dove le persone vivono. Ed è interesse di tutti che possano vivere, per l'appunto. Non sopravvivere. Il documento prodotto dal prof. Cottarelli ci ha da subito incuriosito. Per tale ragione lo abbiamo approfondito ed elaborato un dossier di analisi critica che, alla fine, ci ha aperto un orizzonte inaspettato. Consolidando convinzioni e dandoci nuove idee” così Alessandro Maggioni, presidente CCL
“Innanzitutto, ne usciamo con il convincimento che le nostre idee, condivise con Assimpredil-ANCE - con cui abbiamo un solido rapporto di stima e confronto - erano buone. Il nostro lavoro conferma, infatti, che la quota di edilizia convenzionata ordinaria – che è bene ribadirlo, non rientra nella categoria dell’ERS - al 30% della Superficie edificabile totale non solo è economicamente sostenibile ma, a conti rifatti, parrebbe essere anche più redditizia della simulazione di riferimento elaborata da Cottarelli. Infatti, considerando il conto economico “benchmark” di Cottarelli da noi riallineato che produce un EBT rate del 10,94% (contro l’8,6% del documento originario), si può notare che introducendo il 30% di edilizia convenzionata da vendere a un ipotetico prezzo di 3.300,00 €/mq l’EBT rate sarebbe del 9,62%. Quindi sempre maggiore del piano base senza ERS preso a riferimento dal professore”, continua Maggioni.
“Ma c'è di più. I nostri dati elaborati in relazione a una iniziativa reale, in un'area di Milano a mercato immobiliare "forte", dimostrano senza molti temi di smentita che in questi ambiti può essere sostenibile e realizzabile anche edilizia residenziale sociale. In tal caso, considerando un prezzo di vendita ampiamente inferiore a quello di mercato si avrebbe un EBT rate del 24% cedendo la quota di affitto a un investitore “Paziente” e un EBT rate del 19,78% (senza nemmeno considerare i flussi finanziari in entrata derivanti dall’affitto) se l’operatore si tenesse gli alloggi in affitto. Numeri che, in fondo, parlano da sé.
Per rendere più leggibili tali possibilità è però necessario che per ogni operazione in cui vi sia edilizia libera, convenzionata ed eventualmente sociale, si presenti un Piano Finanziario dell'operazione unico. La trasparenza aiuta il mercato.
La conclusione, sintetica, è che non è vero che per avere case abbordabili a Milano sia necessario un supporto di denaro pubblico. Quello, laddove vi è un mercato vivo come nella nostra città, serve per l'edilizia economica e popolare. Il nostro studio dimostra, invece, che attuando una moderata regolazione dei processi, unita una equa redistribuzione delle rendite - che restano comunque robuste - si può contribuire a realizzare case che possano rispondere maggiormente alle esigenze dei lavoratori e dele lavoratrici essenziali per Milano.
Francesco Agresti