Milano: l’edilizia residenziale sociale fotografata dal rapporto Nomisma

C’è un gap tra domanda e offerta di servizi abitativi? Quale risposte vengono fornite alla richiesta di canoni più bassi? Una risposta a queste domande viene dal rapporto "Milano inclusiva. La produzione di case in locazione a costi accessibili” curato da Nomisma, con la collaborazione del Comune di Milano e promosso da CDO Forum Edilizia, Confcooperative, Legacoop, Fondazione Welfare Ambrosiano, Redi sgr Fondazione Housing sociale, con il sostegno di Fondazione Cariplo, Fondazione Ceur e la Ringhiera. 

Lo studio ha messo in luce come rimanga poco presidiata una fetta di domanda che richiede canoni più bassi: manca un’offerta con canoni medi di locazione tra i 50-80 €/mq/anno.  Il campo di azione delle politiche abitative a Milano vede in prima linea una pluralità di soggetti, un gruppo di primari player operanti nel mercato dell’ERS milanese, in grado di garantire l’equilibrio economico finanziario praticando canoni compresi tra gli 80-100 €/mq/anno. "Abbiamo condiviso la necessità di interpretare il mercato dell’affitto sostenibile - ha spiegato Alessandro Maggioni, presidente di Confcooperative Habitat - e, avviare così, un processo di formazione di rete che favorisca la nascita di iniziative di settore per far sì che Milano non tradisca il suo nome “Mediolanum”, ovvero la città di mezzo".

La Fotografia dell’edilizia residenziale sociale (ERS) a Milano

La città di Milano dispone di poco meno di 800.000 alloggi, l’80% dei quali è di proprietà di persone fisiche. Ciò si traduce in un patrimonio abitativo perlopiù frazionato tra piccoli proprietari. Considerando il segmento dell’edilizia residenziale sociale (ERS) convenzionata nel periodo 2010-2019 si nota come le convenzioni stipulate abbiano generato una nuova offerta nella città di Milano pari a 6.284 alloggi e a 2.178 posti letto per studenti universitari. Dei 6.284 nuovi alloggi di edilizia abitativa convenzionata censiti, 2.192 alloggi sono destinati alla locazione (35% del totale). La componente delle residenze convenzionate per studenti universitari ha generato 2.178 posti letto. L’offerta complessiva presente in città (12.500 posti letto in strutture istituzionali), risponde al 15% del fabbisogno espresso dagli studenti fuori sede che frequentano le 7 Università di Milano. La quota convenzionata in questi ultimi 10 anni rappresenta il 17,4% dei posti letto disponibili in città degli studentati convenzionati. 

Il segmento dell’edilizia abitativa convenzionata ha prodotto 630 nuove abitazioni/anno che corrispondono al 33% dei permessi di costruzione di nuove abitazioni in città. Per singolo titolo abitativo convenzionato si realizzano in media 110 alloggi, a fronte dei 54 alloggi in media sul mercato delle nuove costruzioni, per una superficie utile media di 70 mq per alloggio. Le nuove abitazioni sono distribuite su tutto il territorio comunale con una maggiore concentrazione nei Municipi 8 e 9. 

Nella ricerca di Nomisma nell'ambito del mercato dell’edilizia residenziale convenzionata i canoni medi di locazione praticati sono compresi tra gli 80-100 €/mq/anno (IVA compresa) e, se arredati, tra i 110-120 €/mq/anno (IVA compresa). A parte alcuni casi che il dato medio non può rappresentare, non è attualmente presente sul mercato una nuova offerta abitativa a canone compreso tra 50-80 €/mq/anno. 

La fascia d’età intestataria del contratto è concentrata con maggior frequenza tra i 35 e i 44 anni. I canoni medi praticati per l’alloggio studenti sono compresi tra i 320 €/mese in camera doppia e 550 €/mese in camera singola. 

Per stimare la domanda potenziale sostenibile si è partiti dall’assunto di dover corrispondere un canone di locazione per un’abitazione di 70mq e che l’incidenza del canone sul reddito non debba superare il 30%. Ad esito di questa simulazione il target della domanda potenziale sostenibile per fascia di reddito cui si rivolge l’ERS censita è composto da 88.500 nuclei familiari (vale a dire il 6,4% delle famiglie residenti indipendentemente dalla loro condizione abitativa) che detengono un reddito medio mensile compreso tra 1.600-2.000 euro. 

A rimanere esclusa dal mercato è una componente importante della domanda, vale a dire i 146.500 nuclei che sono nelle condizioni reddituali per sostenere un canone compreso tra i 50-80 €/mq/anno. 

Le proposte

L’ERS rappresenta un unico contenitore i cui attori interpretano e intercettano fasce deboli di domanda abitativa presenti sul mercato e riunisce un ecosistema di professionisti del mondo della cooperazione, del privato e del privato sociale. Occorre consolidare le relazioni tra i protagonisti del mercato raccontando alla città che attraverso un nuovo tipo di imprenditoria sociale, che fa da cerniera con il pubblico, si può cercare di interpretare e colmare il gap tra domanda e offerta di servizi abitativi. 

Occorre realizzare una piattaforma per rendere il mercato trasparente, liquido ed efficiente facilitando l’incontro tra offerta e domanda e riducendo il più possibile le barriere all’ingresso. 

Infine, per poter dare risposta alla domanda che si colloca nella fascia di canone 50-€/mq/anno non si può prescindere da forme di agevolazione pubblica facendo ricorso alla leva urbanistica, fiscale e finanziaria.